聪明的购房者希望得到A，而不是C

　　

　　

　　你可能以前听过这句话:如果你想跑赢市场的增长速度，那就坚持买a级房产，因为它们的表现总是最好的。

　　这是真的吗?什么是a级，你怎么知道你看的房产是a级，b级还是c级?

　　30年前，A、B或C等术语刚刚流行起来，直到现在买家才开始向代理商询问这些术语。

　　a级房地产和投资级是不同但相关的概念——我们会回到这个问题上来。

　　一般来说，房产中介说的a级房产，是指地理位置好，没有任何妥协，具有较高情感吸引力的房产。

　　b级资产在其他方面被视为a级资产，但有一个重大的妥协或一些小的妥协。

　　但c级房产有多个影响其吸引力的重大妥协。

　　妥协可能是一个模棱两可的术语，但我认为它的方式会推迟相关买家类型的房产。

　　一些比较明显的妥协是地点、建筑质量、位置和平面图。

　　位置似乎很明显，但它也是一个有不同含义的术语。

　　让我们来想想过去十年里经常被提及的一些房地产热门地区，比如布里斯班的Kedron、墨尔本的Brunswick East或悉尼的Annandale。

　　这些都是很好的近郊地段，但在繁忙的道路上或与轻工业相邻的房产无法通过a级测试。同样，投资者需要考虑房产的定位:它是否足够远离交通噪音和其他会干扰安静、适宜居住的用途?

　　但定位不仅限于此，还包括物业在街道上的定位以及建筑在街区中的定位。

　　如果一栋房子建在街道上的高地上，可以改善视野，这当然是一件好事。但如果它在街区的位置使它离邻近的物业太近，就会影响它的外观和隐私。

　　作为一名投资者，你的目标是购买一处不会降低其所提供的生活质量或在拍卖当天削弱买家吸引力的房产。

　　撇开地点和位置不谈，还有其他妥协需要注意。

　　低劣的建筑质量是一个严重的因素，应该把投资者排除在竞标之外，并且由于纠正这些问题的费用，购房者应该慎重考虑。

　　一个没有提供开放式生活的平面图是另一回事，但评估布局需要更多的思考。例如，在郊区或地区的房子里，小卧室是绝对不允许的，但在郊区的公寓里，小卧室可能是可以的。

　　这同样适用于aspect。你总是希望一处房产拥有宜人的外观和充足的自然光线，但在评估价值时，对于位于高档郊区的家庭住宅来说，这比步行即可到达CBD的联排别墅更有必要。

　　考虑到澳大利亚房地产定价的运作方式，对不够的房产的强劲需求使得大部分价值上升都积累在了地价上。

　　这意味着a级物业的特点是物业的土地价值占整体价格的比例较高。

　　对于主要地铁市场的a级住宅，这通常相当于其整体价格的65%至75%左右。随着土地价值和建筑成本的变化和波动，这可能很难评估，因此投资者应该寻求专家建议。

　　同样，对于主要城市郊区的a级住宅，名义土地价值应占房价的45%至60%左右。

　　对于b级房产，考验在于你能否在经济上做出明显的妥协，把你购买的房产变成a级房产。

　　对于c级属性，它的妥协是无法修复的。无论业主做什么，他们都无法改变过门的交通流量或道路上的火车线路。

　　新建单位、房屋和土地组合也受到类似的影响。

　　由于这些开发项目需要为建筑商提供足够的回报，并且在设计上最大限度地降低了税收优惠，土地价值等式可能需要长达十年的时间才能累积起来;而这只会发生在最好的时机。

　　在经典理论中，房地产价格会经历所谓的房地产周期。

　　在这个模型中，价格下跌，然后在一段时间内停滞不前，然后加速，进入繁荣时期，然后因为太多买家发现自己的价格过高而受到抑制。

　　经典的房地产周期看起来像下面的模型，尽管澳大利亚人应该注意到，自20世纪90年代初以来，我们还没有看到真正的房地产衰退，导致我们的s形图表大多向上移动。

　　c级房产在整个周期中都很艰难，除了在强劲繁荣的顶峰时期，更多的买家在努力进入市场时发现，他们唯一能负担得起的房子有很大的妥协。

　　在接下来的周期中，a级资产往往表现最好，其次是b级资产。

　　倾向于做得最好，但并非总是如此。即使是优秀的a级房产也可能陷入周期的下行或停滞阶段。

　　这就是a级和投资级之间的区别显现的地方。由于投资级资产受到多种类型的购房者和投资者的追捧，它们的价格更不受经济低迷的影响，而且在经济复苏期间会率先上涨。

　　一些a级房产——比如昂贵的家庭住宅、沿海度假胜地的房产和高档公寓——由于买家数量有限，在它们的表现开始跑赢市场之前，需要一个活跃的市场才能恢复。

　　所以，如果你出去找投资，把你的搜索范围限制在A级或b级房产上，然后无情地剔除那些不符合投资级标准的房产。

　　

　　条问答

　　什么是a级物业?

　　a级物业的特点是物业的土地价值占整体价格的比例很高。对于主要地铁市场的a级住宅，这通常相当于其整体价格的65%至75%左右。同样，对于a级单位，名义地价应占楼价的45%至60%左右。

　　a级房产与b级和c级房产的区别是什么?

　　a级物业的特点是物业的土地价值占整体价格的比例很高。b级资产在其他方面被视为a级资产，但有一个重大的妥协或一些小的妥协。但c级房产有多个影响其吸引力的重大妥协。

　　房地产周期是如何运作的?

　　c级房产在整个周期中都很艰难，除了在强劲繁荣的顶峰时期，更多的买家在努力进入市场时发现，他们唯一能负担得起的房子有很大的妥协。在接下来的周期中，a级资产往往表现最好，其次是b级资产。